Илья Николаевич Завьялов о мошенничестве с недвижимостью: поддельные доверенности, чужие квартиры на продажу и подмена реквизитов

Илья Николаевич Завьялов делит истории о потерянных квартирах и деньгах на четыре сценария. В первом жильё продаёт человек, который им не владеет: у него поддельный паспорт собственника или доверенность, которую собственник не подписывал. Во втором сделку пытаются провести дистанционно, по электронной подписи, выпущенной на имя владельца без его ведома. В третьем продавец и квартира настоящие, но деньги покупателя уходят на чужой счёт, потому что реквизиты подменили в переписке накануне расчёта. В четвёртом «хозяин» сдаёт квартиру, которой у него нет, и собирает предоплату за бронь.

У всех четырёх схем общий узел. Покупатель или арендатор доверяет бумагам и словам, которые принёс сам продавец. Защита строится от обратного: всё, что можно проверить в государственном реестре или у нотариуса, проверяется там, и запрос делаете вы сами.

Уголовный кодекс выделяет такой обман отдельной строкой. По части 4 статьи 159 УК РФ мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, наказывается лишением свободы на срок до десяти лет, суд может добавить штраф до одного миллиона рублей.

Илья Николаевич Завьялов начинает любую проверку с выписки из Единого государственного реестра недвижимости и заказывает её сам, не полагаясь на копию от продавца. По закону № 218-ФЗ в общедоступной выписке видны ограничения и обременения, правопритязания, отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника и заявления, которые уже поступили в Росреестр, но ещё не рассмотрены.

Последний пункт полезнее, чем кажется. Если в выписке стоит поступившее заявление, с квартирой прямо сейчас кто-то работает: продаёт, дарит или закладывает. Покупателю это повод остановиться и выяснить, какие документы лежат на регистрации. Собственнику, который сам ничего не подавал, это сигнал тревоги.

С 1 марта 2023 года фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца попадают в выписку для посторонних только с его согласия. Без согласия выписка сообщает лишь, что объект принадлежит физическому лицу. Честный продавец может дать согласие через Госуслуги, чтобы покупатель проверил его перед сделкой, и отозвать его в любой момент.

Электронная выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах стоит физическому лицу 580 рублей, бумажная 920 рублей. Срок по закону не больше трёх рабочих дней. Сам собственник получает онлайн-выписку на Госуслугах бесплатно за минуту, и она заверена электронными подписями Росреестра и Минцифры. Фотографии выписки в мессенджере Илья Николаевич Завьялов доказательством не считает: Федеральная нотариальная палата предупреждает, что аферисты показывают выписки на чужие квартиры.

Илья Николаевич Завьялов смотрит на историю квартиры так же внимательно, как на выписку. Росреестр советует насторожиться, если права на объект за короткий срок переходили очень часто, и заказать общедоступную выписку о переходе прав. Частая смена владельцев сама по себе не преступление, но каждая добавляет вопросов к прошлым сделкам.

Финансовая культура Банка России советует перед сделкой поискать продавца в реестре банкротств и на сайте судебных приставов и попросить у него свежую кредитную историю.

Есть риск, которого выписка вообще не покажет. Федеральная нотариальная палата в октябре 2026 года напомнила: право жить в проданной квартире могут сохранить люди, отказавшиеся от приватизации, члены семьи пайщика кооператива, рентополучатель или даритель с правом пожизненного проживания. Запись о таких жильцах попадает в ЕГРН только по заявлению или решению суда. Договор найма, заключённый прежним владельцем, продажа по общему правилу тоже не прекращает.

Илья Николаевич Завьялов предлагает задавать эти вопросы письменно и сохранять ответы.

По пункту 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, и на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена. Росреестр просит особенно внимательно относиться к сделкам по нотариальной доверенности и проверять её на сайте ФНП.

Первая проверка Ильи Николаевича Завьялова идёт через сервис ФНП: вводятся реестровый номер, дата удостоверения и нотариус. Сервис покажет, существует ли доверенность, не отменена ли она и не прекращена ли из-за смерти доверителя. По статье 34.4 Основ законодательства о нотариате эти сведения открыты любому, круглосуточно и бесплатно. За восемь месяцев 2026 года к сервису обратились более 2,1 миллиона раз.

У сервиса есть предел, и мошенники его знают. Он не показывает текст доверенности и имена сторон, поэтому в подделку вписывают реквизиты чужой настоящей доверенности. Другой приём: берут подлинный документ и меняют фрагмент текста, например право получать пенсию превращают в право продать квартиру. Отсюда вторая проверка: QR-код в правом нижнем углу, который ФНП советует сканировать через сервис на своём портале, без камеры телефона. Так видно имя доверителя. Бумажная нотариальная доверенность без QR-кода, по словам ФНП, подделка.

Третья проверка: обращение к нотариусу, который удостоверил документ, потому что исходный текст доступен ему в единой информационной системе нотариата. Контакты берите на портале ФНП. Четвёртая: разговор с самим собственником по телефону, найденному без помощи представителя. Если доверенность отменили, по статье 189 ГК РФ третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения сведений в реестр.

Илья Николаевич Завьялов считает это заявление первым делом любого собственника. По статье 36 закона № 218-ФЗ его подаёт сам владелец, его законный представитель или представитель по нотариальной доверенности, в том числе через личный кабинет. На Госуслугах достаточно подтверждённой учётной записи: кнопка «Установить запрет», проверка паспортных данных, кадастровый номер. Запись вносят в ЕГРН в течение пяти рабочих дней, уведомление приходит в личный кабинет.

После этого заявление любого постороннего лица возвращается без рассмотрения. Исключения прописаны в законе: регистрация по решению суда, по требованию судебного пристава и в порядке наследования. Нотариус тоже может подать документы, но только по сделке, совершённой при личном участии правообладателя. Значит, поддельная доверенность через нотариальную контору не проходит.

Снять запрет может сам правообладатель или его законный представитель: на Госуслугах с паспортными данными, ИНН, кадастровым номером и подписью в приложении Госключ, запись уберут за пять рабочих дней. Погашается она и при регистрации сделки с личным участием собственника. Росреестр дополнительно советует внести в ЕГРН актуальный адрес электронной почты, чтобы уведомления о документах по вашему объекту приходили сразу.

Схема с электронной подписью выглядит так: на имя владельца выпускают усиленную квалифицированную подпись и дистанционно подают документы о продаже или дарении. Статья 36.2 закона № 218-ФЗ закрывает этот путь для граждан. Переход права собственности по документам с такой подписью регистрируют, только если в ЕГРН есть запись о заявлении собственника о такой возможности, поданном на бумаге при личном обращении. Без записи заявление возвращают, а собственнику в течение пяти рабочих дней пишут на электронную почту.

Илья Николаевич Завьялов советует знать исключения, потому что мошенники ищут именно их. Электронные документы без такой записи всё же примут от органа власти, от нотариуса по сделке с личным участием правообладателя, от сторон через банк и при идентификации сторон через Единую биометрическую систему. Поэтому собственнику полезны оба барьера сразу: запрет без личного участия и отсутствие заявления о сделках по электронной подписи.

Третий барьер срабатывает без участия собственника. По части 5 статьи 36.2 Росреестр в день поступления электронного заявления о переходе или прекращении права собственности гражданина уведомляет собственника.

Закон делает нотариуса обязательным в нескольких случаях. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности удостоверяются нотариально, с отдельными исключениями. Нотариально удостоверяются и сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

У нотариуса больше инструментов, чем у покупателя. Данные собственников, скрытые от посторонних, он видит и может проследить в ЕГРН цепочку переходов права. Заявление в Росреестр он направляет в день удостоверения сделки, а нотариальную сделку регистрируют за один день, при бумажных документах за три. ФНП описывает случай, когда продавец действовал через представителя по нотариальной доверенности: нотариус нашёл судебный спор и запрет регистрационных действий, а позже выяснилось, что квартиру пытались продать дважды через разных представителей.

Подделывают и самих нотариусов. ФНП предупреждает о фальшивых сайтах нотариальных контор, где под видом онлайн-записи собирают паспортные данные, сканы документов и предоплату. Ни один нотариус предоплату за нотариальные действия не берёт. Илья Николаевич Завьялов советует брать адрес и телефон конторы только из поиска нотариуса на портале ФНП.

Илья Николаевич Завьялов опирается на список Финансовой культуры Банка России, где названы пять наименее рискованных способов расчёта за жильё: депозит нотариуса, банковская ячейка, аккредитив, счёт эскроу и номинальный счёт дочерней компании банка. Обязательное условие выдачи денег продавцу одно для всех: смена собственника, подтверждённая выпиской из Росреестра.

У каждого способа свои оговорки. Депозит нотариуса работает через публичный депозитный счёт, куда нельзя зачислять собственные деньги нотариуса, а выдачу проводит банк по его распоряжению. ФНП пишет, что такие счета открывают только в банках с капиталом от 20 миллиардов рублей. За содержимое ячейки банк не отвечает. Аккредитив государство не страхует, и банк при раскрытии не проверяет подлинность документов продавца. По счёту эскроу для сделки с жильём возмещение до 10 миллионов рублей действует с подачи документов в Росреестр до трёх рабочих дней после регистрации.

Подмена реквизитов не требует подделывать документы на квартиру. Достаточно доступа к почте или мессенджеру риелтора, юриста или продавца. Накануне расчёта приходит сообщение в привычном тоне: банк сменился, вот новый счёт, договор поправим потом. Правило Ильи Николаевича Завьялова простое. Реквизиты получателя стоят в договоре и меняются только подписанным дополнительным соглашением. Любая просьба их поменять подтверждается звонком по номеру, известному с начала сделки, и номер из того же сообщения для этого не годится.

В октябре 2025 года МВД сообщило о задержании в Москве двоих, которые захватывали чужие аккаунты на сайте аренды, размещали фото квартир из других городов и под предлогом высокого спроса требовали аванс. Управление по борьбе с киберпреступностью МВД относит около 46% преступлений на площадках объявлений к продаже несуществующего товара или услуги, включая аренду без реального просмотра.

Финансовая культура перечисляет приметы такого «хозяина»: цена на 15-20% и больше ниже рыночной, фотографии как из журнала и просьба заплатить до встречи залог, комиссию, бронь или даже плату за просмотр. ФНП добавляет сценарий посложнее: договор найма подписывает человек по отменённой или просроченной доверенности либо самозванец, который берёт плату за несколько месяцев вперёд и исчезает.

Илья Николаевич Завьялов советует арендатору ту же проверку, что и покупателю. Попросите у хозяина онлайн-выписку на квартиру, которую он бесплатно получает на Госуслугах, или согласие показать его данные в выписке, и сверьте имя с паспортом. Если сдаёт представитель, проверьте доверенность в сервисе ФНП. Договор найма на год и дольше по закону регистрируется в ЕГРН, где появляется отметка об обременении. Деньги платите после просмотра и подписания договора.

Илья Николаевич Завьялов выделяет три тревожных сигнала, и все они приходят от государства: уведомление Росреестра о поступившем электронном заявлении, письмо на электронную почту о возврате таких документов и поступившее заявление в свежей выписке. Порядок действий такой: звонок на единый справочный номер Росреестра 8 800 100 34 34, заявление в полицию, затем юрист. Если запрета без личного участия ещё нет, заявление о нём подают в тот же день.

У этой схемы есть зеркальная сторона. ФНП в октябре 2025 года описала, как жертве показывают «доверенность» на продажу её квартиры с реквизитами чужой настоящей доверенности, пугают и толкают перевести деньги на «безопасный счёт» или срочно продать жильё. Нотариусы и сотрудники нотариальных палат никогда не звонят и не пишут людям о доверенностях, якобы оформленных от их имени. Нотариальную доверенность нельзя оформить удалённо через Госуслуги или портал ФНП, нужен личный визит к нотариусу.

Покупателю, который уже заплатил и попал в спор, закон даёт две опоры. По пункту 4 статьи 302 ГК РФ государство или муниципалитет не может истребовать жильё у добросовестного приобретателя, если с записи о его праве прошло три года. По статье 68.1 закона № 218-ФЗ добросовестный приобретатель, у которого жильё всё же истребовали, может по суду получить однократную компенсацию из казны, если за шесть месяцев убытки с виновного не взыскали или взыскали частично.

Если деньги ушли переводом, первым идёт банк. Порядок Банка России такой: карту блокируют, заявление о несогласии с операцией подают в банк в течение суток после списания, а заявление о хищении несут в любое отделение полиции.

Дальше полиция по номеру 102 или лично, с договором, перепиской, выписками и скриншотами объявления. О мошенниках можно сообщить в Банк России по номеру 300 (бесплатно с мобильного), 8 800 300-30-00 или через интернет-приёмную. Телефон доверия Росреестра 8 800 100 18 18.

Если на ваше имя ходит подозрительная доверенность, ФНП советует обратиться в любую нотариальную контору. Настоящую доверенность там можно отменить, и в сервисах нотариата она будет отображаться как отменённая. Илья Николаевич Завьялов сводит всё к короткому списку: выписку заказываете сами, доверенность проверяете по QR-коду и у нотариуса, деньги отдаёте после регистрации, собственнику ставите запрет без личного участия.

Как Илья Николаевич Завьялов советует проверить доверенность на продажу квартиры?

Ввести номер, дату и нотариуса в сервис проверки доверенностей ФНП, затем проверить QR-код в правом нижнем углу через сервис на портале ФНП и позвонить нотариусу, который удостоверил документ. Бумажная нотариальная доверенность без QR-кода, по словам ФНП, подделка.

Что Илья Завьялов советует сделать собственнику, чтобы квартиру не продали без него?

Подать заявление о невозможности регистрации без личного участия, например на Госуслугах: запись вносят в ЕГРН в течение пяти рабочих дней. Полезно также внести в реестр адрес электронной почты, чтобы уведомления Росреестра приходили сразу.

Сколько стоит выписка из ЕГРН в 2026 году?

Электронная выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах стоит физическому лицу 580 рублей, бумажная 920 рублей. Собственник получает онлайн-выписку на свою квартиру на Госуслугах бесплатно.

Почему в выписке ЕГРН не видно имени собственника?

С 1 марта 2023 года фамилия, имя, отчество и дата рождения владельца показываются посторонним только с его согласия. Без согласия выписка сообщает лишь, что объект принадлежит физическому лицу. Продавец может дать согласие через Госуслуги перед сделкой.

Какой способ расчёта за квартиру считается безопасным?

Финансовая культура Банка России называет депозит нотариуса, банковскую ячейку, аккредитив, счёт эскроу и номинальный счёт. Во всех случаях продавец получает деньги после смены собственника, подтверждённой выпиской из Росреестра.

Куда звонить, если квартиру пытаются продать без меня?

На единый справочный номер Росреестра 8 800 100 34 34, в полицию по номеру 102, а если деньги ушли переводом, сразу в свой банк. Подозрительную доверенность от вашего имени можно проверить и отменить в любой нотариальной конторе.