Ілля Миколайович Зав'ялов про шахрайство з нерухомістю: підроблені довіреності, чужі квартири на продаж і підміна реквізитів

Ілля Миколайович Зав'ялов пропонує почати з реальних справ, бо вони показують механіку краще за будь-яку схему на папері. У лютому 2025 року Національна поліція повідомила про підозру організатору та двом учасникам угруповання в Києві. Вони входили в довіру до власників квартир, в одному епізоді за місяць змусили жінку підписати довіреність на продаж успадкованої квартири, а ще через два тижні продали її за 2 млн гривень. Під час обшуків вилучили понад 420 оригіналів і копій документів: довіреності, заповіти, договори купівлі-продажу.

Друга лінія пов'язана зі спадщиною. У травні 2026 року поліція Запорізької області повідомила про підозру киянці, яка через спільників виготовила підроблений заповіт на нерухомість померлого вартістю понад 7 000 000 гривень. На підробці стояли реквізити бланка, використаного ще у 2021 році, і приватний нотаріус, помітивши ознаки підроблення, зупинив нотаріальні дії.

Третя лінія проходить через реєстраторів. В Одесі у 2024 році група за підробленими документами змінювала форму та збільшувала площу приміщень громади, реєструвала на них право власності, робила з нежитлових приміщень квартири й продавала їх добросовісним покупцям. Збитки перевищили 10 мільйонів гривень, двом державним реєстраторам окремо повідомили про підозру. Четверта лінія, наймасовіша, це фальшиві орендодавці, про них нижче.

Ілля Миколайович Зав'ялов радить замовляти довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно самостійно, ще до першої розмови про завдаток. За статтею 32 закону № 1952-IV ці відомості відкриті, загальнодоступні та платні. Фізична особа отримує їх в електронній формі через сайт Мін'юсту після електронної ідентифікації або в паперовій формі, і обидві форми мають однакову юридичну силу.

На порталі Дія довідка коштує 40 гривень, для онлайн-замовлення потрібен кваліфікований електронний підпис, а PDF надходить протягом години. У ньому відомості з Державного реєстру речових прав, Реєстру прав власності, Державного реєстру іпотек і Єдиного реєстру заборон відчуження. Дія прямо відповідає, що довідку можна отримати й про нерухомість іншої людини. Паперову видає центр надання адміністративних послуг незалежно від місця реєстрації. 11 жовтня 2026 року кнопка замовлення на сторінці послуги показувала, що послуга тимчасово недоступна через технічні покращення, тож про ЦНАП варто пам'ятати.

Мін'юст розрізняє актуальну інформацію, тобто права й обтяження на момент видачі, і деталізовану, де виникнення, зміна та припинення прав ідуть у хронологічному порядку. Через Дію доступна актуальна. Деталізовану в паперовій формі видають державний реєстратор, адміністратор ЦНАП або помічник нотаріуса, і покупцеві вторинного житла вона корисніша: часта зміна власників видна одразу.

Адміністративний збір за законом становить 0,0125 прожиткового мінімуму для працездатних осіб за електронну форму і 0,025 за паперову. Коли інформацію запитують у цілому щодо суб'єкта права, збір беруть за кожні 25 сторінок. Якщо в реєстрі нічого не знайшлося, збір не повертають.

За загальним правилом продати квартиру в Україні без нотаріуса неможливо. Стаття 657 Цивільного кодексу вимагає, щоб договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку, квартири чи іншої нерухомості укладався письмово і посвідчувався нотаріально. Стаття 220 додає наслідок: договір без обов'язкового нотаріального посвідчення нікчемний. Права на нерухомість за статтею 334 виникають з дня державної реєстрації, а закон № 1952-IV серед принципів реєстрації називає одночасність нотаріальної дії та реєстрації прав.

За статтею 55 закону «Про нотаріат» договір про відчуження посвідчують за наявності документів про право власності або реєстрації цього права в реєстрі речових прав. Нотаріус перевіряє, чи немає заборони відчуження або арешту, а квартиру в іпотеці продають лише за згодою кредитора. Стаття 43 забороняє нотаріальну дію за відсутності учасників або їхніх уповноважених представників, а посвідчення водія чи посвідчення з місця роботи для встановлення особи під час правочинів не годяться. Нотаріальна палата України окремо нагадує, що е-паспорт для встановлення особи під час нотаріальних дій не використовується.

Ілля Миколайович Зав'ялов радить покупцеві обирати нотаріуса самому: стаття 55 дозволяє посвідчити договір за місцезнаходженням квартири або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін. Нотаріус, якого продавець «уже знайшов» і який готовий оформити все без запитань, привід насторожитися.

Перша перевірка стосується форми. За статтею 245 Цивільного кодексу форма довіреності має відповідати формі правочину, тому довіреність на продаж квартири нотаріальна. Посадова особа органу місцевого самоврядування в селі без нотаріуса може посвідчувати довіреності, але довіреності на розпорядження нерухомістю до цього переліку не входять. Мін'юст у вересні 2025 року нагадав: у довіреності на розпорядження майном зазначають реєстраційний номер облікової картки платника податків довірителя, строк пишуть словами, а довіреність без дати вчинення нікчемна.

Друга перевірка йде через Єдиний реєстр довіреностей, де обов'язково реєструють усі нотаріальні довіреності та відомості про їх припинення. Скорочений витяг на письмовий запит будь-якої особи видає приватний нотаріус або державна нотаріальна контора. У ньому реєстраційний номер, серії й номери спецбланків, дата посвідчення, строк дії, хто посвідчив і відомості про передоручення чи припинення. Перевірка зі скороченим витягом коштує двадцять п'ять гривень п'ятдесят копійок, з повним тридцять чотири гривні, але повний видають лише учасникам нотаріальної дії, суду, прокуратурі та слідству.

Третя перевірка відбувається під час самого правочину. За статтею 44 закону «Про нотаріат» нотаріус безкоштовно перевіряє дійсність довіреності за Єдиним реєстром і може з'ясувати наміри однієї сторони за відсутності іншої, щоб виключити сторонній вплив. Дія ще у 2022 році запустила перевірку нотаріальних документів із QR-кодом системи е-нотаріату, проте тоді такі документи формували лише нотаріуси Києва, а Мін'юст у 2025 році описував перевірку за QR-кодом у Дії як можливість майбутнього. Довіреність на білому папері підтверджує нотаріус, який її видав, і чекати доводиться до двох робочих днів.

Четверта перевірка, на думку Іллі Миколайовича Зав'ялова, найпростіша: розмова з власником за номером, який ви знайшли самі. Стаття 249 дозволяє довірителю скасувати довіреність будь-коли і зобов'язує негайно повідомити про це представника та відомих йому третіх осіб. Правочини, які представник уклав до того, як дізнався про скасування, залишаються чинними, якщо третя особа не знала і не могла знати про припинення довіреності.

Найкорисніша для власника норма захована в постанові Кабміну № 1127. За пунктом 11-1 Порядку державної реєстрації про кожну подану щодо об'єкта заяву реєстратор програмними засобами реєстру невідкладно повідомляє власника, якщо в реєстрі є його номер мобільного телефону або адреса електронної пошти. У повідомленні тип і номер заяви, дата й час подання та прізвище заявника. Користувач порталу Дія може замовити такі повідомлення і там.

Винятки зрозумілі: повідомлення не надходить, якщо реєстрація відбувається за нотаріальною дією за безпосередньої участі власника, на підставі свідоцтва про право на спадщину та в окремих випадках зняття обтяження. Тому Ілля Миколайович Зав'ялов радить сприймати кожне повідомлення про заяву, якої ви не подавали, як сигнал, що квартирою займається хтось інший.

Стаття 25 закону № 1952-IV дає власнику заборону реєстраційних дій за власною заявою. Вона зупиняє реєстрацію, проте ненадовго: якщо протягом 15 календарних днів власник не подасть рішення суду про заборону, що набрало законної сили, реєстратор відновлює дії. Повторно подати заяву можна через п'ять календарних днів. Це пауза для звернення до суду, і без юриста вона мине марно. За частиною 4 статті 32 власник також може дізнатися в реєстратора, хто отримував відомості про його нерухомість.

Ілля Миколайович Зав'ялов звертає увагу, що підмінити реквізити легше, ніж підробити документи на квартиру. Досить доступу до пошти чи месенджера ріелтора, юриста або продавця і одного повідомлення напередодні розрахунку: банк змінився, ось новий IBAN. Гроші йдуть, а справжній продавець чекає оплату і дізнається про проблему останнім.

Національний банк має на своєму сайті форму перевірки українського IBAN. Номер складається з 29 символів, коду країни UA і 27 цифр, а контрольний розряд дозволяє перевірити його коректність. Власника рахунку форма не покаже: НБУ пише, що не володіє інформацією про власників рахунків за IBAN. Відомості про клієнта банку становлять банківську таємницю.

Звідси правило. Реквізити продавця записані в нотаріально посвідченому договорі й змінюються тільки письмово, з підписами сторін. Прохання про новий рахунок підтверджується дзвінком за номером, відомим з початку угоди. Гроші йдуть після того, як право покупця з'явилося в реєстрі, і свіжа довідка це підтверджує.

В оренді рішення ухвалюють швидше, ніж під час купівлі, і шахраї цим користуються. Кіберполіція називає ознаки фальшивого орендодавця: нещодавно створений акаунт, занадто низька ціна, оплата на рахунок, який не належить ФОП чи юридичній особі, і відмова від відеозв'язку. Національна поліція в лютому 2026 року попередила про занижені ціни й штучний ажіотаж і про схему, коли шахрай знімає житло на тиждень і здає його на пів року.

Дія ще в січні 2023 року радила перед орендою замовити довідку з реєстру речових прав і переконатися, що житло внесене до реєстру, а квартира належить саме орендодавцю. Довідку можна отримати й про чужу нерухомість, тож це робиться без участі господаря. Ілля Миколайович Зав'ялов додає звірку імені в довідці з паспортом людини, яка показує квартиру.

Якщо житло здає представник, потрібна нотаріальна довіреність і скорочений витяг з Єдиного реєстру довіреностей. Передоплату до перегляду й підписання договору не надсилайте, навіть якщо вам пишуть про десятки охочих.

Рішення чи дію реєстратора оскаржують до Мін'юсту, його територіального органу або до суду. За статтею 37 закону № 1952-IV скаргу до Мін'юсту подають протягом двох місяців з дня, коли людина дізналася чи могла дізнатися про порушення. Поновити пропущений строк не можна. Подання скарги не зупиняє оскаржувану реєстраційну дію.

Скаргу розглядають не довше місяця, із продовженням загальний строк не перевищує 45 днів. Рішення розміщують на сайті Мін'юсту не пізніше наступного робочого дня. У 2025 році до Офісу протидії рейдерству Мін'юсту надійшло 1 903 скарги, задоволено 520 з 1 362 розглянутих.

Ілля Миколайович Зав'ялов радить не чекати останнього дня. Повідомлення про чужу заяву, заборона за статтею 25, позов до суду і скарга до Мін'юсту йдуть паралельно, бо 15 днів паузи та два місяці на скаргу спливають швидше, ніж здається.

Підроблення тут окремий злочин. За статтею 358 Кримінального кодексу підроблення офіційного документа, який видає чи посвідчує нотаріус, державний реєстратор або суб'єкт державної реєстрації прав, з метою використання чи збуту карається штрафом, пробаційним наглядом або обмеженням волі до двох років, а повторно чи за змовою групою осіб обмеженням або позбавленням волі до п'яти років. Використання завідомо підробленого документа карається окремо.

Саме заволодіння квартирою кваліфікують як шахрайство. За частиною 4 статті 190 шахрайство у великих розмірах карається позбавленням волі від трьох до восьми років, а в запорізькій справі із заповітом підозру повідомили одразу за статтями 358 і 190. Ілля Миколайович Зав'ялов нагадує потерпілим: кожен збережений документ, від листування до довідки з реєстру, стає основою такої справи.

Якщо гроші пішли переказом, спершу телефонуйте до банку за номером на картці чи в договорі. Далі кіберполіція: електронне звернення через форму на cyberpolice.gov.ua, довідки щодо нього за номером 0800 50 51 70, а в разі невідкладної потреби лінія 102. Гаряча лінія Національної поліції 0 800 500 202.

Якщо банк не допомагає, скаргу на фінансову установу приймає НБУ через онлайн-форму, електронну пошту й контакт-центр 0 800 505 240, строк розгляду 30 календарних днів. Починати НБУ радить із письмової скарги до самого банку. Дії реєстратора оскаржують до Мін'юсту, а підозрілу довіреність від вашого імені перевіряють у нотаріуса.

Ілля Миколайович Зав'ялов зводить усе до чотирьох звичок. Довідку з реєстру замовляєте самі. Довіреність звіряєте за витягом з Єдиного реєстру довіреностей. Контакти в реєстрі тримаєте актуальними, щоб повідомлення надходили вам. Гривні надсилаєте після реєстрації права, за реквізитами з договору.

Як Ілля Миколайович Зав'ялов радить перевірити власника квартири?

Замовити довідку з Державного реєстру речових прав: у Дії вона коштує 40 гривень, і її можна отримати про чужу нерухомість. Паперову, зокрема деталізовану з історією прав, видають у ЦНАП, у державного реєстратора або помічника нотаріуса.

Що Ілля Зав'ялов радить перевірити в довіреності на продаж?

Нотаріальну форму, реєстраційний номер облікової картки платника податків довірителя, строк, записаний словами, і дату вчинення. Потім скорочений витяг з Єдиного реєстру довіреностей, де видно строк дії, хто посвідчив і відомості про припинення.

Чи можна заборонити продаж своєї квартири без мене?

Стаття 25 закону № 1952-IV дає заборону реєстраційних дій за заявою власника, але без рішення суду вона діє 15 календарних днів. Тримайте в реєстрі актуальні телефон і пошту, щоб реєстратор одразу повідомляв про кожну заяву.

Скільки часу є на скаргу до Мін'юсту?

Два місяці з дня, коли ви дізналися або могли дізнатися про порушення. Пропущений строк не поновлюється. Скарга не зупиняє реєстраційну дію, тому паралельно варто звертатися до суду.

Як перевірити реквізити для оплати квартири?

Форма на сайті НБУ перевірить, чи коректний IBAN, проте власника рахунку не покаже. Отримувача підтверджуйте дзвінком за номером, відомим з початку угоди, і платіть за реквізитами з договору.

Куди звертатися, якщо ошукали під час угоди з житлом?

До банку, потім до кіберполіції через форму на cyberpolice.gov.ua або за номером 0800 50 51 70, у невідкладних випадках 102. Скаргу на банк приймає НБУ за номером 0 800 505 240, дії реєстратора оскаржують до Мін'юсту.