Илья Николаевич Завьялов о мошенничестве с недвижимостью: поддельные доверенности, чужие квартиры на продажу и подмена реквизитов

Илья Николаевич Завьялов начинает с украинских дел, потому что они показывают механику лучше любой теории. В феврале 2025 года Национальная полиция сообщила о подозрении организатору и двум участникам схемы в Киеве: они входили в доверие к владельцам квартир, в одном эпизоде через месяц уговорили женщину подписать доверенность на продажу унаследованной квартиры и ещё через две недели продали её за 2 млн гривен. При обысках изъяли более 420 оригиналов и копий документов, среди них доверенности, завещания и договоры купли-продажи.

Вторая линия связана с подделкой документов о наследстве. В мае 2026 года полиция Запорожской области сообщила о подозрении киевлянке, которая через сообщников изготовила поддельное завещание на недвижимость умершего стоимостью более 7 000 000 гривен. На фальшивке стояли реквизиты бланка, уже использованного в 2021 году, и частный нотариус, заметив признаки подделки, остановил нотариальные действия.

Третья линия касается самих регистраторов. В Одессе в 2024 году группа по поддельным документам меняла форму и увеличивала площадь помещений громады, регистрировала на них право собственности, превращала нежилые помещения в квартиры и продавала их добросовестным покупателям. Ущерб превысил 10 миллионов гривен, а двум государственным регистраторам отдельно сообщили о подозрении. Четвёртая линия, самая массовая, это фальшивые арендодатели, о которых речь пойдёт ниже.

Илья Николаевич Завьялов считает справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество первым документом любой сделки. По статье 32 закона № 1952-IV эти сведения открытые, общедоступные и платные. Физическое лицо получает их электронно через сайт Минюста после электронной идентификации или на бумаге, и обе формы имеют одинаковую юридическую силу.

На портале Дія справка стоит 40 гривен, для онлайн-заказа нужна квалифицированная электронная подпись, а PDF приходит в течение часа. В нём сведения из Государственного реестра вещных прав, Реестра прав собственности, Государственного реестра ипотек и Единого реестра запретов отчуждения. Дія прямо отвечает, что справку можно заказать и о чужой недвижимости, указав данные владельца. Бумажную выдаёт любой центр админуслуг. 11 октября 2026 года онлайн-кнопка показывала, что услуга временно недоступна из-за технических улучшений, поэтому ЦНАП полезно держать в запасе.

Минюст различает актуальную справку, где права и обременения на момент выдачи, и детализированную, где возникновение, изменение и прекращение прав идут в хронологическом порядке. Через Дію доступна актуальная. Детализированную на бумаге выдают государственный регистратор, администратор ЦНАП или помощник нотариуса, и для покупателя вторичного жилья она полезнее: частая смена владельцев видна сразу.

По закону сбор составляет 0,0125 прожиточного минимума для трудоспособных лиц за электронную справку и 0,025 за бумажную. При запросе по субъекту права платят за каждые 25 страниц, а если в реестре ничего не нашлось, сбор не возвращают.

По общему правилу продать квартиру в Украине без нотариуса нельзя. По статье 657 Гражданского кодекса договор купли-продажи земельного участка, жилого дома, квартиры или другой недвижимости заключается письменно и удостоверяется нотариально. Статья 220 добавляет последствие: договор без обязательного нотариального удостоверения ничтожен. Права на недвижимость по статье 334 возникают со дня государственной регистрации, а закон № 1952-IV называет одновременность нотариального действия и регистрации одним из принципов.

По статье 55 закона «О нотариате» нотариус удостоверяет отчуждение при документах о праве собственности или регистрации права в реестре и проверяет, нет ли запрета отчуждения или ареста. Квартиру в ипотеке продают только с согласия кредитора. Статья 43 запрещает нотариальное действие в отсутствие участников или их уполномоченных представителей, и ряд удостоверений, например водительское или служебное, для установления личности при сделках не годится. Нотариальная палата Украины отдельно напоминает, что е-паспорт при нотариальных действиях не используется.

Илья Николаевич Завьялов советует покупателю выбирать нотариуса самому: статья 55 позволяет удостоверить договор по месту нахождения квартиры или по месту жительства одной из сторон. Нотариус, которого «уже нашёл» продавец и который готов всё оформить без вопросов, повод насторожиться.

Илья Николаевич Завьялов начинает с формы документа. По статье 245 Гражданского кодекса форма доверенности должна соответствовать форме сделки, значит, доверенность на продажу квартиры нотариальная. Должностное лицо органа местного самоуправления в сёлах без нотариусов вправе удостоверять доверенности, но доверенности на распоряжение недвижимостью в этот перечень не входят. Минюст в сентябре 2025 года напомнил: в доверенности на распоряжение имуществом указывают налоговый номер доверителя, срок пишут словами, а доверенность без даты совершения ничтожна.

Все нотариальные доверенности и сведения об их прекращении регистрируются в Едином реестре доверенностей. Сокращённую выписку по письменному запросу любого лица выдаёт частный нотариус или государственная нотариальная контора. В ней регистрационный номер, серии и номера спецбланков, дата удостоверения, срок действия, кто удостоверил и сведения о передоверии или прекращении. Проверка с сокращённой выпиской стоит двадцать пять гривен пятьдесят копеек, с полной тридцать четыре гривны, но полную выдают только участникам нотариального действия, суду и следствию.

При самой сделке нотариус по статье 44 закона «О нотариате» проверяет действительность доверенности по Единому реестру бесплатно и может поговорить с одной стороной в отсутствие другой, чтобы исключить постороннее влияние. Дія в 2022 году запустила проверку нотариальных документов с QR-кодом из системы е-нотариата, но тогда такие документы формировали только нотариусы Киева, а Минюст в 2025 году описывал проверку по QR-коду в Дії как возможность будущего. Бумажную доверенность без кода подтверждает нотариус, который её выдал, и ожидание может занять до двух рабочих дней.

Последняя проверка Ильи Николаевича Завьялова самая простая: живой разговор с владельцем по номеру, который вы нашли сами. По статье 249 доверитель может отменить доверенность в любое время и обязан сообщить об этом известным ему третьим лицам. Сделки представителя, заключённые до того, как об отмене узнали, остаются в силе, если третье лицо не знало и не могло знать о прекращении.

Самая полезная функция для собственника скрыта в постановлении Кабмина № 1127. По пункту 11-1 Порядка регистрации о любом поданном на объект заявлении регистратор через программные средства реестра немедленно сообщает владельцу, если в реестре есть его мобильный номер или электронная почта. В сообщении тип и номер заявления, дата и время подачи и имя заявителя. Пользователь портала Дія может заказать такие уведомления и там.

Исключения логичны: уведомление не приходит, если регистрация идёт по нотариальному действию при непосредственном участии владельца, по свидетельству о праве на наследство и в некоторых случаях снятия обременения. Поэтому любое сообщение о заявлении, которого вы не подавали, означает, что с квартирой работает кто-то другой.

Статья 25 закона № 1952-IV даёт владельцу запрет регистрационных действий по собственному заявлению. Он останавливает регистрацию, но ненадолго: если за 15 календарных дней владелец не принесёт вступившее в силу решение суда о запрете, регистратор возобновляет действия. Повторить заявление можно через пять дней. Илья Николаевич Завьялов воспринимает этот механизм как паузу на обращение в суд, без юриста она сгорит впустую. По части 4 статьи 32 владелец также вправе узнать у регистратора, кто получал сведения о его недвижимости.

Илья Николаевич Завьялов напоминает, что подменить реквизиты проще, чем подделать документы на квартиру. Нужен доступ к почте или мессенджеру риелтора, юриста или продавца и одно сообщение накануне расчёта: банк сменился, вот новый IBAN. Деньги уходят, а настоящий продавец ждёт оплату и узнаёт о проблеме последним.

Национальный банк даёт на своём сайте форму проверки украинского IBAN: это 29 символов, код страны UA и 27 цифр, а контрольный разряд позволяет проверить, корректен ли номер. Владельца счёта форма не покажет. НБУ прямо пишет, что реестров счетов и держателей карт не ведёт и информацией о владельцах счетов по IBAN не владеет. Сведения о клиенте составляют банковскую тайну.

Отсюда правило Ильи Николаевича Завьялова. Реквизиты продавца стоят в договоре, удостоверенном нотариусом, и меняются только письменно, с подписями сторон. Просьба о новом счёте подтверждается звонком по номеру, известному с начала сделки. Деньги уходят после того, как право покупателя появилось в реестре, а справка это подтверждает.

В аренде решения принимают быстрее, чем при покупке, и мошенники этим пользуются. Киберполиция называет приметы фальшивого арендодателя: недавно созданный аккаунт, слишком низкая цена, оплата на счёт, который не принадлежит ФЛП или юрлицу, и отказ от видеосвязи. Национальная полиция в феврале 2026 года добавила схему, где мошенник снимает жильё на неделю и сдаёт его на полгода, а ещё предупредила о заниженных ценах и искусственном ажиотаже.

Дія ещё в январе 2023 года советовала перед арендой заказать справку из реестра вещных прав и убедиться, что квартира внесена в реестр и принадлежит именно арендодателю. Поскольку справку можно получить и о чужой недвижимости, это делается без участия хозяина. Илья Николаевич Завьялов добавляет сверку имени в справке с паспортом человека, который показывает квартиру.

Если сдаёт представитель, нужна нотариальная доверенность и сокращённая выписка из Единого реестра доверенностей. Предоплату до просмотра и подписания договора не отправляйте, даже если вам пишут, что желающих десятки.

Решение или действие регистратора обжалуют в Минюст, его территориальный орган или суд. По статье 37 закона № 1952-IV жалобу в Минюст подают в течение двух месяцев со дня, когда человек узнал или мог узнать о нарушении. Восстановить пропущенный срок нельзя, и подача жалобы не останавливает обжалуемое регистрационное действие.

Рассматривают жалобу не дольше месяца, при продлении общий срок не превышает 45 дней. Решение публикуют на сайте Минюста не позднее следующего рабочего дня. В 2025 году в Офис противодействия рейдерству Минюста поступило 1 903 жалобы, удовлетворено 520 из 1 362 рассмотренных.

Илья Николаевич Завьялов советует не ждать последнего дня. Уведомление о чужом заявлении, запрет по статье 25, иск в суд и жалоба в Минюст идут одновременно, потому что 15 дней паузы и два месяца на жалобу заканчиваются быстрее, чем кажется.

Подделка здесь отдельное преступление. По статье 358 Уголовного кодекса подделка официального документа, который выдаёт или удостоверяет нотариус, государственный регистратор или субъект регистрации прав, с целью использования или сбыта наказывается штрафом, пробационным надзором или ограничением свободы до двух лет, а повторно или по сговору группой ограничением или лишением свободы до пяти лет. Использование заведомо поддельного документа наказывается отдельно.

Само завладение квартирой квалифицируют как мошенничество. По части 4 статьи 190 мошенничество в крупных размерах наказывается лишением свободы от трёх до восьми лет, а в запорожском деле с завещанием подозрение сообщено сразу по статьям 358 и 190. Илья Николаевич Завьялов обращает внимание пострадавших на другое: каждый документ, который вы сохранили, от переписки до справки из реестра, ложится в основу такого дела.

Если деньги ушли переводом, сначала звоните в банк по номеру на карте или в договоре. Затем киберполиция: электронное обращение через форму на cyberpolice.gov.ua, справки по нему по номеру 0800 50 51 70, а при срочной необходимости линия 102. Горячая линия Национальной полиции 0 800 500 202.

Если банк не помогает, жалобу на финансовое учреждение принимает НБУ через онлайн-форму, электронную почту и контакт-центр 0 800 505 240, срок рассмотрения 30 календарных дней. Начинать НБУ советует с письменной жалобы в сам банк. Действия регистратора обжалуют в Минюст, а подозрительную доверенность от вашего имени проверяют и отменяют у нотариуса.

Илья Николаевич Завьялов сводит материал к четырём привычкам. Справку из реестра заказываете сами. Доверенность сверяете по выписке из Единого реестра доверенностей. Контакты в реестре держите актуальными, чтобы уведомления приходили вам. Гривны отправляете после регистрации права, по реквизитам из договора.

Как Илья Николаевич Завьялов советует проверить собственника квартиры в Украине?

Заказать справку из Государственного реестра вещных прав: в Дії она стоит 40 гривен, и её можно получить о чужой недвижимости. Бумажную, в том числе детализированную с историей прав, выдают в ЦНАП, у государственного регистратора или помощника нотариуса.

Что Илья Завьялов советует проверить в доверенности на продажу?

Нотариальную форму, налоговый номер доверителя, срок, записанный словами, и дату совершения. Затем сокращённую выписку из Единого реестра доверенностей, где видны срок действия, кто удостоверил и сведения о прекращении.

Можно ли запретить продажу своей квартиры без моего участия?

Статья 25 закона № 1952-IV даёт запрет регистрационных действий по заявлению владельца, но он действует 15 календарных дней, если за это время не принести решение суда. Надёжнее держать в реестре актуальный телефон и почту, чтобы регистратор сразу сообщал о любом заявлении.

Сколько времени есть на жалобу в Минюст на регистратора?

Два месяца со дня, когда вы узнали или могли узнать о нарушении. Пропущенный срок не восстанавливается. Жалоба не останавливает регистрационное действие, поэтому параллельно стоит идти в суд.

Как проверить реквизиты для оплаты квартиры?

Форма на сайте НБУ проверит, корректен ли IBAN, но владельца счёта не покажет. Получателя подтверждайте звонком по номеру, известному с начала сделки, и платите по реквизитам из договора.

Куда обращаться, если обманули при сделке с жильём?

В банк, затем в киберполицию через форму на cyberpolice.gov.ua или по номеру 0800 50 51 70, при срочной необходимости 102. Жалобу на банк принимает НБУ по номеру 0 800 505 240, действия регистратора обжалуют в Минюст.